Úvod/Služby/Kúpa a predaj nehnuteľnosti a notárska úschova
Kúpa a predaj nehnuteľnosti a notárska úschova
Kupujete alebo predávate byt, dom či pozemok? Pripravíme zmluvu a návrh na vklad do katastra. Vyplatenie kúpnej ceny možno chrániť notárskou úschovou, z ktorej sa peniaze vydajú iba spôsobom a po splnení podmienok uvedených v zápisnici o úschove.
Čo pomôže pripraviť si na prvý kontakt
- číslo listu vlastníctva alebo parcely
- doklady totožnosti oboch strán
- dohodnutú cenu a spôsob platby
- informáciu o ťarchách či hypotéke
Stačí, čo z toho máte — zvyšok doriešime spolu.
Predmet
Čo u nás prevediete
- byt a nebytový priestor,
- rodinný dom a stavba,
- pozemok, záhrada, garáž,
- spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti,
- prevod s vecným bremenom alebo právom doživotného užívania,
- poľnohospodárska pôda a lesné pozemky.
Pri prevode poľnohospodárskej pôdy treba osobitne preveriť vlastníctvo, spoluvlastnícke podiely, prípadné predkupné právo, nájomné vzťahy a obmedzenia vyplývajúce z osobitných predpisov. Prevod vlastníctva sám osebe spravidla nespôsobuje zánik nájmu. Pred prípravou zmluvy preto overíme, ktoré pravidlá sa týkajú konkrétneho pozemku a zamýšľaného prevodu.
Nenašli ste svoj prípad? Ozvite sa — povieme vám, či a ako sa dá prevod u nás vybaviť.
Kontrola
Čo overíme pred podpisom
Notár nezastupuje kupujúceho ani predávajúceho — dbá, aby bola listina v poriadku pre obe strany. Pred podpisom preto prechádzame najmä:
- list vlastníctva — kto je vlastníkom a v akom podiele,
- ťarchy a vecné bremená — záložné práva, práva užívania, prípadné plomby,
- súlad údajov o nehnuteľnosti so stavom v katastri,
- totožnosť a oprávnenie konať na oboch stranách — doklady totožnosti preverujeme aj proti evidencii stratených a odcudzených dokladov,
- verejné registre — konkurzy a reštrukturalizácie, register exekúcií a sankčné zoznamy, ak sú pre úkon významné,
- dohodnuté podmienky — cena a pri úschove podmienky vydania peňazí.
Čo bude potrebné vo vašom prípade, prejdeme na konzultácii.
Postup
Prevod nehnuteľnosti krok po kroku
Konzultácia
Prejdeme váš zámer, overíme list vlastníctva a totožnosť strán.
Príprava zmluvy
Pripravíme zmluvu o prevode v dohodnutej forme.
Podpis a notárska úschova
Zmluvu podpíšete u nás; kúpnu cenu vieme bezpečne podržať v úschove.
Vklad do katastra
Ak sa na tom dohodneme a sú splnené podmienky, podáme návrh na vklad elektronicky.
Odovzdanie
S peniazmi v úschove notár naloží až po splnení presných podmienok uvedených v zápisnici o úschove.
Úschova
Ako úschova chráni obe strany
Notárska úschova je zákonom upravená notárska činnosť. Pri prevode nehnuteľnosti ju možno použiť na ochranu kúpnej ceny; podmienky vydania peňazí sa presne uvedú v zápisnici o úschove. Vhodnosť úschovy a jej nastavenie prejdeme so stranami pred podpisom.
- Ochrana kupujúceho: predávajúci dostane peniaze až vtedy, keď sa vlastníctvo skutočne prevedie — kupujúci tak neriskuje, že zaplatí a nedostane nehnuteľnosť.
- Ochrana predávajúceho: peniaze sú preukázateľne zložené u nestranného verejného činiteľa ešte pred prevodom — predávajúci tak neriskuje, že prevedie vlastníctvo a nedostane zaplatené.
- Peniaze sú u nestranného verejného činiteľa, nie u jednej zo strán ani u komerčného sprostredkovateľa.
Na trhu sa ponúkajú aj iné služby označované ako „úschova“ — nie sú však notárskou úschovou a nevzťahuje sa na ne jej právna úprava a ochrana; porovnateľnou alternatívou je len vinkulácia v banke. Úschove vo všeobecnosti sa venuje stránka notárskej úschovy.
Odmena za úschovu sa odvíja od výšky uschovanej sumy a stanovuje ju vyhláška č. 31/1993 Z. z. Konkrétnu výšku vám povieme vopred pri konzultácii podľa vášho prípadu.
Poplatky
Čo sa platí a podľa čoho
Odmena notára a náhrady sa určujú podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. Výsledná suma závisí od druhu a hodnoty úkonu, jeho náročnosti a okolností vykonania. Spravidla ju tvoria:
- odmena notára — pri časti úkonov pevná suma, pri iných sa odvíja od hodnoty predmetu úkonu (napríklad pri úschove kúpnej ceny),
- náhrada hotových výdavkov a prípadne náhrada za stratu času,
- DPH a samostatné súdne alebo správne poplatky, ak sa v danej veci platia.
Správny poplatok za návrh na vklad do katastra je samostatnou položkou a nie je odmenou notára. Jeho výška závisí najmä od spôsobu a požadovanej lehoty podania; kto ho medzi stranami znáša, možno upraviť v zmluve.
Konkrétnu výšku vám povieme vopred pri konzultácii podľa vášho prípadu — skôr, než sa rozhodnete.
Ďalej
Čo s nehnuteľnosťami ešte vybavíme
- Darovanie nehnuteľnosti — prepis na deti či blízkych, aj s právom dožitia alebo vecným bremenom.
- Notárska úschova — ako notár podrží peniaze alebo listinu do splnenia dohodnutej podmienky.
- Dedičské konanie — keď pozemky alebo dom po rodičoch ešte nie sú vyporiadané.
- Majetok manželov — úprava alebo rozdelenie spoločného majetku manželov.
- Záložné právo — zabezpečenie a jeho zápis do notárskeho centrálneho registra.
Časté otázky
Najčastejšie otázky k tejto službe
Kupujem poľnohospodársky pozemok. Je to iné ako kúpa bytu?
Spísanie zmluvy aj vklad do katastra prebiehajú rovnako ako pri byte či dome. Pri pôde však častejšie riešime spoluvlastnícke podiely a predkupné právo spoluvlastníkov, existujúci nájom, ktorý prevodom nezaniká, a pozemky s nevyporiadaným dedičstvom. Čo z toho sa týka vášho prípadu, overíme a povieme vám vopred.
Na nehnuteľnosti viazne hypotéka. Dá sa previesť?
Prevod nehnuteľnosti so záložným právom je možný, no podmienky treba nastaviť vopred — najmä to, ako a kedy sa splatí zabezpečený úver a kedy sa záložné právo vymaže z katastra. Tieto kroky sa dajú previazať s podmienkami vydania peňazí z notárskej úschovy. Konkrétny postup vám povieme podľa vášho prípadu.
Ako dlho trvá prepis na katastri?
Návrh na vklad môžeme po dohode podať elektronicky. Základná zákonná lehota na rozhodnutie je 30 dní. Lehota 20 dní sa uplatní pri zmluve o prevode vyhotovenej vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom iba vtedy, ak sú splnené aj ďalšie zákonné podmienky; pri urýchlenom konaní môže ísť o 15 dní. Nejde o prísľub rozhodnutia v konkrétny deň.
Chcem prepísať dom na dieťa. Je to to isté ako predaj?
Nie — ak sa za nehnuteľnosť neplatí kúpna cena, ide o darovanie, ktoré má vlastnú zmluvu a vlastné pravidlá. Darcu pritom možno ochrániť právom doživotného užívania alebo vecným bremenom. Ktorá cesta zodpovedá vášmu zámeru, prejdeme na konzultácii; notár je nestranný a nerozhoduje za vás.
Musíme prísť kupujúci aj predávajúci naraz?
Notár overuje totožnosť oboch strán a presviedča sa, že podpisujúci rozumejú tomu, čo podpisujú, pričom zaznamenáva do zápisnice prejav ich vôle. Podpis oboch strán je preto potrebný, spravidla musí prebehnúť v jednom okamihu — ako to zladíme vo vašom prípade a či prichádza do úvahy zastúpenie na základe plnomocenstva, vám povieme vopred.
Predávajúci je v manželstve. Musí zmluvu podpísať aj druhý z manželov?
Ak nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, nakladanie s ňou sa týka oboch manželov. Či je to váš prípad, vidno z listu vlastníctva a z toho, kedy a ako bola nehnuteľnosť nadobudnutá — overíme to pred podpisom a povieme vám, kto sa musí dostaviť. Súvisiace dohody manželov rieši majetok manželov. Častým javom je, že na liste vlastníctva je zapísaný len jeden z manželov, ale nehnuteľnosť bola nadobudnutá za trvania manželstva. Obzvlášť pri týchto situáciách je veľmi dôležité podrobne preskúmať, kedy bola nehnuteľnosť nadobudnutá, z akých prostriedkov, či došlo k úprave rozsahu BSM pred kúpou a podobne. Toto preskúmanie je súčasťou prípravy podkladov k spísaniu zápisnice, chráni obidve zmluvné strany a predchádza prípadným súdnym sporom.
Predávam podiel na pozemku. Musím ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom?
Pri prevode spoluvlastníckeho podielu majú ostatní spoluvlastníci spravidla predkupné právo. Zákonnou výnimkou je prevod blízkej osobe; význam môžu mať aj ďalšie okolnosti konkrétneho prípadu. Pred prípravou zmluvy preto preveríme, či treba podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom a akým spôsobom.
Budem z predaja platiť daň?
Daňové posúdenie predaja nie je notárskym úkonom a notár pri ňom neposkytuje poradenstvo v oblasti účtovníctva alebo daní — preberte ho s daňovým poradcom alebo s daňovým úradom. Po zápise vlastníctva vzniká novému vlastníkovi aj povinnosť voči obci pri dani z nehnuteľností; podrobnosti vám poskytne príslušná obec alebo mesto. Vo všeobecnosti sa treba vyporiadať s otázkami, či z daného predaja vzniká účastníkom povinnosť platiť daň z príjmu, príslušné odvody, daň z nehnuteľnosti a podobne. V prípade, ak nemáte svojho účtovníka alebo daňového poradcu, radi vám odporučíme odborníka v danej oblasti, aby ste s ním mohli danú záležitosť skoordinovať.
Pozemok je po rodičoch a nie je vyporiadaný. Dá sa predať?
Previesť možno len to, čo je v katastri zapísané na predávajúceho. Ak nehnuteľnosť po zosnulom nikdy neprešla dedičským konaním, treba to doriešiť skôr, než sa dá previesť — majetok, ktorý sa objaví až po skončení konania, sa prejedná v dodatočnom dedičskom konaní. Ozvite sa nám s číslom listu vlastníctva a povieme vám, čo bude potrebné.
Dohodnime si stretnutie
Napíšte nám alebo zavolajte — dohodneme termín a pripravíme zoznam podkladov k vášmu úkonu.
Citlivé listiny neposielajte bežným e-mailom bez predchádzajúcej dohody s úradom.
Po–Št 8:00–16:30 · Pia 8:00–15:00 · M. R. Štefánika 3544/30, Trebišov — mapa a ďalšie kontakty