Početna/Usluge/Kupovina i prodaja nepokretnosti i notarski depozit
Kupovina i prodaja nepokretnosti i notarski depozit
Kupujete ili prodajete stan, kuću ili zemljište? Pripremićemo ugovor i zahtev za upis prava svojine (vklad) u katastar nepokretnosti. Isplata kupoprodajne cene može se zaštititi notarskim depozitom, iz kojeg se novac izdaje samo na način i nakon ispunjenja uslova navedenih u zapisniku o depozitu.
Šta je korisno pripremiti za prvi kontakt
- broj lista nepokretnosti ili parcele
- lične isprave obe strane
- dogovorenu cenu i način plaćanja
- informaciju o teretima ili hipoteci
Dovoljno je ono što od toga imate — ostalo ćemo rešiti zajedno.
Predmet
Šta kod nas možete preneti
- stan i poslovni (nestambeni) prostor,
- porodičnu kuću i građevinski objekat,
- zemljište, baštu, garažu,
- suvlasnički udeo na nepokretnosti,
- prenos sa službenošću (vecné bremeno) ili pravom doživotnog korišćenja,
- poljoprivredno zemljište i šumsko zemljište.
Pri prenosu poljoprivrednog zemljišta potrebno je posebno proveriti svojinu, suvlasničke udele, eventualno pravo preče kupovine, zakupne odnose i ograničenja koja proizlaze iz posebnih propisa. Prenos svojine sam po sebi po pravilu ne dovodi do prestanka zakupa. Pre pripreme ugovora zato ćemo proveriti koja se pravila odnose na konkretno zemljište i nameravani prenos.
Niste pronašli svoj slučaj? Javite nam se — reći ćemo Vam da li se i kako prenos kod nas može obaviti.
Kontrola
Šta ćemo proveriti pre potpisivanja
Notar ne zastupa ni kupca ni prodavca — stara se da isprava bude u redu za obe strane. Pre potpisivanja zato proveravamo naročito:
- list nepokretnosti (list vlastníctva) — ko je vlasnik i u kom udelu,
- terete i službenosti — založna prava, prava korišćenja, eventualne plombe,
- usklađenost podataka o nepokretnosti sa stanjem u katastru,
- identitet i ovlašćenje za postupanje na obe strane — lične isprave proveravamo i u evidenciji izgubljenih i ukradenih isprava,
- javne registre — stečajeve i restrukturiranja, registar izvršenja i sankcione liste, ako su za radnju značajni,
- dogovorene uslove — cenu, a kod depozita uslove izdavanja novca.
Šta će biti potrebno u Vašem slučaju, proći ćemo na konsultaciji.
Postupak
Prenos nepokretnosti korak po korak
Konsultacija
Proći ćemo Vašu nameru, proverićemo list nepokretnosti i identitet strana.
Priprema ugovora
Pripremićemo ugovor o prenosu u dogovorenoj formi.
Potpisivanje i notarski depozit
Ugovor potpisujete kod nas; kupoprodajnu cenu možemo bezbedno čuvati u depozitu.
Upis u katastar
Ako se o tome dogovorimo i ako su ispunjeni uslovi, podnećemo zahtev za upis (vklad) elektronskim putem.
Predaja
Novcem u depozitu notar će raspolagati tek nakon ispunjenja tačno određenih uslova navedenih u zapisniku o depozitu.
Depozit
Kako depozit štiti obe strane
Notarski depozit je zakonom uređena notarska delatnost. Pri prenosu nepokretnosti može se koristiti za zaštitu kupoprodajne cene; uslovi izdavanja novca precizno se navode u zapisniku o depozitu. Prikladnost depozita i njegovo uređenje proći ćemo sa stranama pre potpisivanja.
- Zaštita kupca: prodavac dobija novac tek onda kada se svojina stvarno prenese — kupac tako ne rizikuje da plati, a ne dobije nepokretnost.
- Zaštita prodavca: novac je dokazivo položen kod nepristrasnog javnog službenika još pre prenosa — prodavac tako ne rizikuje da prenese svojinu, a ne dobije isplatu.
- Novac se nalazi kod nepristrasnog javnog službenika, a ne kod jedne od strana niti kod komercijalnog posrednika.
Na tržištu se nude i druge usluge označene kao „depozit” — one, međutim, nisu notarski depozit i na njih se ne odnose njegova pravna regulativa i zaštita; uporediva alternativa je samo vinkulacija u banci. Depozitu uopšteno posvećena je stranica notarskog depozita.
Nagrada za depozit zavisi od visine deponovanog iznosa i utvrđuje je pravilnik (vyhláška) br. 31/1993 Z. z. Konkretan iznos reći ćemo Vam unapred na konsultaciji prema Vašem slučaju.
Takse i naknade
Šta se plaća i po čemu
Nagrada notara i naknade određuju se prema pravilniku br. 31/1993 Z. z. Konačan iznos zavisi od vrste i vrednosti radnje, njene složenosti i okolnosti izvršenja. Po pravilu ga čine:
- nagrada notara — kod dela radnji fiksni iznos, kod drugih zavisi od vrednosti predmeta radnje (na primer kod depozita kupoprodajne cene),
- naknada gotovinskih troškova i eventualno naknada za izgubljeno vreme,
- PDV i posebne sudske ili administrativne takse, ako se u datom predmetu plaćaju.
Administrativna taksa za zahtev za upis (vklad) u katastar posebna je stavka i nije nagrada notara. Njena visina zavisi pre svega od načina i traženog roka podnošenja; ko je od strana snosi, može se urediti ugovorom.
Konkretan iznos reći ćemo Vam unapred na konsultaciji prema Vašem slučaju — pre nego što se odlučite.
Dalje
Šta još rešavamo u vezi sa nepokretnostima
- Poklon nepokretnosti — prepis na decu ili bliska lica, i sa pravom doživotnog stanovanja ili službenošću.
- Notarski depozit — kako notar čuva novac ili ispravu do ispunjenja dogovorenog uslova.
- Ostavinski postupak — kada zemljište ili kuća posle roditelja još nisu raspravljeni.
- Imovina supružnika — uređenje ili podela zajedničke imovine supružnika.
- Založno pravo — obezbeđenje i njegov upis u notarski centralni registar.
Česta pitanja
Najčešća pitanja o ovoj usluzi
Kupujem poljoprivredno zemljište. Da li je to drugačije od kupovine stana?
Sastavljanje ugovora i upis u katastar teku isto kao kod stana ili kuće. Kod zemljišta, međutim, češće rešavamo suvlasničke udele i pravo preče kupovine suvlasnika, postojeći zakup, koji prenosom ne prestaje, i zemljišta sa neraspravljenim nasledstvom. Šta se od toga odnosi na Vaš slučaj, proverićemo i reći ćemo Vam unapred.
Na nepokretnosti postoji hipoteka. Može li se preneti?
Prenos nepokretnosti sa založnim pravom je moguć, ali uslove treba urediti unapred — naročito to kako će i kada biti otplaćen obezbeđeni kredit i kada će založno pravo biti izbrisano iz katastra. Ovi koraci mogu se povezati sa uslovima izdavanja novca iz notarskog depozita. Konkretan postupak reći ćemo Vam prema Vašem slučaju.
Koliko traje prepis u katastru?
Zahtev za upis (vklad) možemo po dogovoru podneti elektronskim putem. Osnovni zakonski rok za odlučivanje je 30 dana. Rok od 20 dana primenjuje se kod ugovora o prenosu sačinjenog u formi notarskog zapisnika ili autorizovanog od strane advokata samo onda ako su ispunjeni i drugi zakonski uslovi; kod ubrzanog postupka može biti reč o 15 dana. Ne radi se o obećanju da će odluka biti doneta određenog dana.
Želim da prepišem kuću na dete. Da li je to isto što i prodaja?
Ne — ako se za nepokretnost ne plaća kupoprodajna cena, reč je o poklonu, koji ima svoj ugovor i svoja pravila. Poklonodavac se pritom može zaštititi pravom doživotnog korišćenja ili službenošću. Koji put odgovara Vašoj nameri, proći ćemo na konsultaciji; notar je nepristrasan i ne odlučuje umesto Vas.
Moramo li kupac i prodavac doći istovremeno?
Notar proverava identitet obe strane i uverava se da potpisnici razumeju ono što potpisuju, pri čemu u zapisnik beleži izjavu njihove volje. Potpis obe strane je zato potreban i po pravilu mora uslediti u istom trenutku — kako ćemo to uskladiti u Vašem slučaju i da li dolazi u obzir zastupanje na osnovu punomoćja, reći ćemo Vam unapred.
Prodavac je u braku. Mora li ugovor potpisati i drugi supružnik?
Ako nepokretnost spada u zajedničku imovinu supružnika (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, BSM), raspolaganje njome tiče se oba supružnika. Da li je to Vaš slučaj, vidi se iz lista nepokretnosti i iz toga kada je i kako nepokretnost stečena — proverićemo to pre potpisivanja i reći ćemo Vam ko mora da dođe. Povezane sporazume supružnika obrađuje stranica imovina supružnika. Česta je pojava da je u listu nepokretnosti upisan samo jedan od supružnika, a nepokretnost je stečena za vreme trajanja braka. Naročito u tim situacijama veoma je važno detaljno ispitati kada je nepokretnost stečena, iz kojih sredstava, da li je pre kupovine došlo do izmene obima BSM i slično. Ovo ispitivanje deo je pripreme dokumentacije za sastavljanje zapisnika, štiti obe ugovorne strane i sprečava eventualne sudske sporove.
Prodajem udeo na zemljištu. Moram li ga najpre ponuditi ostalim suvlasnicima?
Pri prenosu suvlasničkog udela ostali suvlasnici po pravilu imaju pravo preče kupovine. Zakonski izuzetak je prenos bliskom licu; značaj mogu imati i druge okolnosti konkretnog slučaja. Pre pripreme ugovora zato ćemo proveriti da li udeo najpre treba ponuditi ostalim suvlasnicima i na koji način.
Da li ću od prodaje plaćati porez?
Poreska procena prodaje nije notarska radnja i notar pri njoj ne pruža savete iz oblasti računovodstva ili poreza — razmotrite je sa poreskim savetnikom ili poreskom upravom. Nakon upisa svojine novom vlasniku nastaje i obaveza prema opštini u vezi sa porezom na nepokretnosti; detalje će Vam pružiti nadležna opština ili grad. Uopšteno je potrebno razrešiti pitanja da li iz date prodaje učesnicima nastaje obaveza plaćanja poreza na dohodak, odgovarajućih doprinosa, poreza na nepokretnosti i slično. U slučaju da nemate svog računovođu ili poreskog savetnika, rado ćemo Vam preporučiti stručnjaka u datoj oblasti kako biste sa njim mogli da uskladite tu stvar.
Zemljište je ostalo posle roditelja i nije raspravljeno. Može li se prodati?
Preneti se može samo ono što je u katastru upisano na prodavca. Ako nepokretnost posle preminulog nikada nije prošla kroz ostavinski postupak, to treba rešiti pre nego što se može preneti — imovina koja se pojavi tek posle završetka postupka raspravlja se u naknadnom ostavinskom postupku. Javite nam se sa brojem lista nepokretnosti i reći ćemo Vam šta će biti potrebno.
Dogovorimo sastanak
Pišite nam ili pozovite — dogovorićemo termin i pripremiti spisak dokumenata za Vašu pravnu radnju.
Osetljive isprave ne šaljite običnim e-mailom bez prethodnog dogovora sa kancelarijom.
Pon–Čet 8:00–16:30 · Pet 8:00–15:00 · M. R. Štefánika 3544/30, Trebišov — mapa i ostali kontakti