Главная/Услуги/Покупка и продажа недвижимости и нотариальный депозит
Покупка и продажа недвижимости и нотариальный депозит
Покупаете или продаёте квартиру, дом или земельный участок? Мы подготовим договор и заявление о регистрации права (vklad) в кадастр недвижимости. Выплату покупной цены можно защитить нотариальным депозитом (notárska úschova), из которого деньги выдаются только тем способом и после выполнения тех условий, которые указаны в акте о принятии в депозит.
Что полезно подготовить к первому обращению
- номер выписки о праве собственности (list vlastníctva) или участка
- документы, удостоверяющие личность обеих сторон
- согласованную цену и способ оплаты
- информацию об обременениях или ипотеке
Достаточно того, что из этого у вас есть, — остальное решим вместе.
Предмет
Что можно передать у нас
- квартиру и нежилое помещение,
- жилой дом и строение,
- земельный участок, сад, гараж,
- долю в праве общей собственности на недвижимость,
- передачу с сервитутом (vecné bremeno) или правом пожизненного пользования,
- сельскохозяйственные земли и лесные участки.
При передаче сельскохозяйственных земель необходимо отдельно проверить право собственности, доли сособственников, возможное преимущественное право покупки, арендные отношения и ограничения, вытекающие из специальных правовых актов. Передача права собственности сама по себе, как правило, не прекращает аренду. Поэтому перед подготовкой договора мы проверим, какие правила касаются конкретного участка и планируемой передачи.
Не нашли свой случай? Свяжитесь с нами — мы скажем, можно ли и как оформить передачу у нас.
Проверка
Что мы проверим перед подписанием
Нотариус не представляет ни покупателя, ни продавца — он следит за тем, чтобы документ был в порядке для обеих сторон. Поэтому перед подписанием мы проверяем прежде всего:
- выписку о праве собственности (list vlastníctva) — кто является собственником и в какой доле,
- обременения и сервитуты (vecné bremená) — залоговые права, права пользования, возможные отметки о ведущемся производстве (plomba),
- соответствие данных о недвижимости состоянию в кадастре,
- личность и полномочия действовать у обеих сторон — документы, удостоверяющие личность, мы проверяем также по реестру утерянных и похищенных документов,
- публичные реестры — банкротства и реструктуризации, реестр исполнительных производств и санкционные списки, если они имеют значение для данного действия,
- согласованные условия — цену, а при депозите условия выдачи денег.
Что понадобится в вашем случае, мы обсудим на консультации.
Порядок действий
Передача недвижимости шаг за шагом
Консультация
Мы обсудим ваше намерение, проверим выписку о праве собственности и личность сторон.
Подготовка договора
Мы подготовим договор о передаче в согласованной форме.
Подписание и нотариальный депозит
Договор вы подпишете у нас; покупную цену мы можем надёжно удерживать в депозите.
Регистрация права в кадастре
Если мы об этом договоримся и условия выполнены, мы подадим заявление о регистрации права (vklad) в электронном виде.
Передача
Деньгами в депозите нотариус распорядится только после выполнения точных условий, указанных в акте о принятии в депозит.
Депозит
Как депозит защищает обе стороны
Нотариальный депозит — это урегулированная законом нотариальная деятельность. При передаче недвижимости его можно использовать для защиты покупной цены; условия выдачи денег точно указываются в акте о принятии в депозит. Целесообразность депозита и его условия мы обсудим со сторонами перед подписанием.
- Защита покупателя: продавец получит деньги только тогда, когда право собственности действительно перейдёт, — покупатель, таким образом, не рискует заплатить и не получить недвижимость.
- Защита продавца: деньги доказуемо внесены у беспристрастного публичного должностного лица ещё до передачи — продавец, таким образом, не рискует передать право собственности и не получить оплату.
- Деньги находятся у беспристрастного публичного должностного лица, а не у одной из сторон и не у коммерческого посредника.
На рынке предлагаются и другие услуги, обозначаемые как «депозит», — однако они не являются нотариальным депозитом, и на них не распространяются его правовое регулирование и защита; сопоставимой альтернативой является только блокирование средств в банке (vinkulácia). Депозиту в целом посвящена страница нотариального депозита.
Вознаграждение за депозит зависит от размера принятой на хранение суммы и устанавливается постановлением (vyhláška) № 31/1993 Z. z. Конкретную сумму мы назовём вам заранее на консультации с учётом вашего случая.
Платежи
Что оплачивается и на каком основании
Вознаграждение нотариуса и возмещения определяются согласно постановлению № 31/1993 Z. z. Итоговая сумма зависит от вида и стоимости действия, его сложности и обстоятельств совершения. Как правило, её составляют:
- вознаграждение нотариуса — для части действий это фиксированная сумма, для других она зависит от стоимости предмета действия (например, при депозите покупной цены),
- возмещение наличных расходов и, при необходимости, возмещение за потерю времени,
- НДС и отдельные судебные или административные сборы, если они уплачиваются в данном деле.
Административный сбор за заявление о регистрации права (vklad) в кадастре является отдельной позицией и не входит в вознаграждение нотариуса. Его размер зависит прежде всего от способа и требуемого срока подачи; кто из сторон его несёт, можно урегулировать в договоре.
Конкретную сумму мы назовём вам заранее на консультации с учётом вашего случая — прежде чем вы примете решение.
Далее
Что ещё мы оформим в связи с недвижимостью
- Дарение недвижимости — переоформление на детей или близких, в том числе с правом пожизненного проживания или сервитутом.
- Нотариальный депозит — как нотариус удерживает деньги или документ до выполнения согласованного условия.
- Наследственное производство — когда земельные участки или дом после родителей ещё не оформлены.
- Имущество супругов — урегулирование или раздел общего имущества супругов.
- Залоговое право — обеспечение и его запись в Нотариальный центральный реестр залоговых прав.
Частые вопросы
Наиболее частые вопросы об этой услуге
Покупаю сельскохозяйственный участок. Это отличается от покупки квартиры?
Составление договора и регистрация права в кадастре проходят так же, как при покупке квартиры или дома. Однако при земле мы чаще занимаемся долями сособственников и их преимущественным правом покупки, существующей арендой, которая не прекращается передачей, и участками с неоформленным наследством. Что из этого касается вашего случая, мы проверим и скажем вам заранее.
На недвижимости лежит ипотека. Можно ли её передать?
Передача недвижимости с залоговым правом возможна, однако условия нужно определить заранее — прежде всего то, как и когда будет погашен обеспеченный кредит и когда залоговое право будет исключено из кадастра. Эти шаги можно увязать с условиями выдачи денег из нотариального депозита. Конкретный порядок действий мы назовём с учётом вашего случая.
Сколько длится переоформление в кадастре?
Заявление о регистрации права мы можем по договорённости подать в электронном виде. Базовый установленный законом срок для принятия решения — 30 дней. Срок в 20 дней применяется при договоре о передаче, составленном в форме нотариального акта или авторизованном адвокатом, лишь тогда, когда выполнены и другие установленные законом условия; при ускоренном производстве это может быть 15 дней. Это не обещание решения в конкретный день.
Хочу переоформить дом на ребёнка. Это то же самое, что продажа?
Нет — если за недвижимость не уплачивается покупная цена, речь идёт о дарении, у которого свой договор и свои правила. Дарителя при этом можно защитить правом пожизненного пользования или сервитутом. Какой путь соответствует вашему намерению, мы обсудим на консультации; нотариус беспристрастен и не принимает решения за вас.
Должны ли покупатель и продавец прийти одновременно?
Нотариус удостоверяет личность обеих сторон и убеждается, что подписывающие понимают то, что подписывают, фиксируя при этом в акте выражение их воли. Поэтому подпись обеих сторон необходима и, как правило, должна быть совершена в один момент — как мы согласуем это в вашем случае и возможно ли представительство на основании доверенности, мы скажем вам заранее.
Продавец состоит в браке. Должен ли договор подписать и второй супруг?
Если недвижимость входит в совместную собственность супругов (BSM — bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), распоряжение ею касается обоих супругов. Ваш ли это случай, видно из выписки о праве собственности и из того, когда и как недвижимость была приобретена, — мы проверим это перед подписанием и скажем, кто должен явиться. Связанные с этим соглашения супругов рассматриваются на странице имущество супругов. Частым явлением бывает, что в выписке о праве собственности записан только один из супругов, но недвижимость была приобретена в период брака. Особенно в таких ситуациях очень важно подробно изучить, когда была приобретена недвижимость, за счёт каких средств, было ли изменение объёма BSM до покупки и тому подобное. Такое изучение является частью подготовки материалов к составлению акта, защищает обе договаривающиеся стороны и предупреждает возможные судебные споры.
Продаю долю в земельном участке. Должен ли я сначала предложить её остальным сособственникам?
При передаче доли в праве общей собственности остальные сособственники, как правило, имеют преимущественное право покупки. Установленным законом исключением является передача близкому лицу; значение могут иметь и другие обстоятельства конкретного случая. Поэтому перед подготовкой договора мы проверим, нужно ли сначала предложить долю остальным сособственникам и каким образом.
Буду ли я платить налог с продажи?
Налоговая оценка продажи не является нотариальным действием, и нотариус при ней не предоставляет консультаций в области бухгалтерского учёта или налогов — обсудите её с налоговым консультантом или с налоговой инспекцией. После регистрации права собственности у нового собственника возникает также обязанность перед муниципалитетом по налогу на недвижимость; подробности вам предоставит соответствующий муниципалитет или город. В целом необходимо разобраться с вопросами, возникает ли у участников в связи с данной продажей обязанность платить подоходный налог, соответствующие отчисления, налог на недвижимость и тому подобное. Если у вас нет своего бухгалтера или налогового консультанта, мы охотно порекомендуем вам специалиста в данной области, чтобы вы могли согласовать с ним этот вопрос.
Участок остался после родителей и не оформлен. Можно ли его продать?
Передать можно только то, что записано в кадастре на продавца. Если недвижимость после умершего никогда не проходила через наследственное производство, это нужно урегулировать до того, как её можно будет передать, — имущество, которое обнаружится только после окончания производства, рассматривается в дополнительном наследственном производстве. Свяжитесь с нами, указав номер выписки о праве собственности, и мы скажем, что будет необходимо.
Договоримся о встрече
Напишите нам или позвоните — мы согласуем дату и подготовим список документов для вашего нотариального действия.
Не отправляйте конфиденциальные документы обычной электронной почтой без предварительной договорённости с конторой.
Пн–Чт 8:00–16:30 · Пт 8:00–15:00 · M. R. Štefánika 3544/30, Trebišov — карта и другие контакты